Bednar SWIFTERDISC octombrie 2021    reclama youtube lumeasatuluitv
update 18 Oct 2021

Comunele „dormitor“ din jurul Capitalei au dat agricultura pe piața imobiliară și activități non-agricole

  • Construcțiile și afacerile au adus creșteri ale populației, dar domeniul edilitar lasă de droit

Scriam, anul trecut, că Ilfovul este județul cu cele mai multe comune bogate din România. Și mai spuneam atunci că expansiunea nu este legată de agricultură, ci de piața imobiliară ori afaceri economice non-agrare. Din păcate, aceasta este realitatea: domeniul agrar nu este mare aducător de bunăstare în comunitățile rurale. Astăzi vom vorbi despre tendințele de dezvoltare din jurul Capitalei, despre avântul imobiliar și economic, dar și despre infrastructura edilitară rămasă  în urmă, plus despre marile probleme legate de poluarea generată de gropile de gunoi, sprijinindu-ne integral pe datele oferite de dna prof. univ. dr. Elena Matei de la Facultatea de Geografie, din cadrul Universității București.

Județul Ilfov, care înconjoară ca un inel municipiul București, este printre unitățile administrative cu un grad de ruralitate de 54,2%, ocupând locul 14 in cadrul României. În realitate, doar în statistici este rural; luând în considerare piața imobiliară, contrastul urban-rural este mult diminuat. Localitățile tangente Capitalei au devenit foarte atractive prin investițiile rezidențiale din Domnești, Chiajna, Mogoșoaia, Odăile, Corbeanca, Tunari, Ștefăneștii de Jos, Dobroiești, Cernica, Berceni. Succesul acestora și/sau mimetismul în lumea afacerilor au condus la extinderea  complexelor imobiliare și la al doilea inel format din localitățile Ciorogârla, Baloteşti, Brănești și, recent, Bălăceanca, situată la est de cunoscuta Glina sau chiar Vidra, în sudul județului. Dincolo de aceste exemple există un alt areal de înflorire imobiliară, reprezentat de salba de sate situate pe malul limanului fluviatil  Snagov, ce se conturează drept comunități închise, segregate social, cu reședințe exclusiviste.

comunele dormitor imobiliare

Evoluția pieței imobiliare

Piața imobiliară a condus la schimbări în utilizarea fondului funciar. Pe ansamblul județului, suprafața construită s-a mărit cu 534 ha, în perioada 2010-2014 (pentru care sunt date în statistica oficială); 64,2% din această suprafață se regăsea la nivelul mediului rural. Numărul de locuințe noi, implicit complexe rezidențiale, a ajuns, în perioada 2002-2019, la peste 40 mii, ceea ce reprezintă 5,3% din totalul unităților-locative construite în România. Media suprafețelor construite este de peste 180 mp/locuință, variind de la maximum 385 mp, la Dobroiești, la minimum 125 mp, în Dascălu.

Creșterea populației în mediul rural ilfovean

Prof. univ. dr. Elena Matei apreciază că efectele pieței imobiliare – și nu numai – sunt demonstrate de aspectele demografice marcate de creșterea populației rurale cu peste 36.000 de locuitori, în 2020, față de 2005, ultimul an când au fost ridicate la rang de orașe o serie de așezări rurale, la concurență cu județele Timiș și Iași. Dacă se ia în calcul ecartul temporal post-decembrist în spațiul rural al județului Ilfov,  populația acestuia a crescut cu peste 78.000 de locuitori în anul 2020, față de 1992, fiind cea mai mare creștere din România. În panoplia creșterilor demografice spectaculoase se evidențiază comuna Chiajna, a cărei populație s-a mărit de patru ori pe acest interval de aproape 30 de ani, ajungând în prezent la aproape 30 mii de locuitori, ocupând locul  patru între toate unitățile administrative ale județului, după orașele Voluntari, Popești-Leordeni și Pantelimon. Dintre localitățile „paradisuri ale proiectelor imobiliare”, au mai avut creșteri semnificative ale populației  Dobroiești, Corbeanca, Ștefăneștii de Jos, Tunari și Domnești. Restul comunelor au marcat creșteri mai moderate, excepție făcând doar trei unități administrative (Dărăști-Ilfov, Nuci și Gruiu), caracterizate prin scăderi demografice. Viabilitatea acestor creșteri, analizată prin ponderea populației cu vârsta intre 0 și 4 ani, arată că există potențial de menținere a acestui trend în Chiajna, Corbeanca, Dobroiești, Mogoșoaia, la care se adaugă, timid, Berceni, Balotești și Afumați.

comunele dormitor tabel 12

Piața imobiliară vs. locuri de muncă

Susținerea locală a populației, privită prin numărul salariaților angajați pe teritoriul comunei, prezintă un tablou puțin suprapus cu dinamica pieței imobiliare. Mogoșoaia (construcții, activități comerciale farmaceutice etc.), Ștefăneștii de Jos, cu hub-ul de afaceri Pipera-Voluntari, Afumați – axată pe afacerile de depozite en gros, sunt cele care au peste 50% din populație angajată. O umbră se aruncă pe cele mai defavorizate comune – Periș, Dărăști-Ilfov, Nuci- marginalizate în plus și din punct de vedere spațial sau al accesibilității rutiere sau feroviare. Celelalte comunele gazde ale complexelor rezidențiale pot fi considerate doar așezări de tip „dormitor” pentru populația activă cu locuri de muncă în Capitală sau orașele din Ilfov.

Utilități publice care nu se ridică la nivelul secolului XXI

Un element favorizant al reușitelor imobiliare, dar și de confort pentru populația rurală este dat de  existența utilităților urbane. Toate comunele, cu excepția a trei din acestea  (Nuci, Dărăști-Ilfov și Petrăchioaia), au acces la rețeaua de gaze naturale. Aducțiunile de apă sunt în prezent în 26 de comune, din cele 32 ale județului, față de 1992, când doar 16 unități administrative erau racordate la apă curentă. Totuși, în secolul XXI localități precum Clinceni, Dascălu, Dragomirești Valea și, evident,  cele mai vitregite pe totalul dotărilor – Nucu, Periș, Petrăchioaia – nu cunosc această facilitate, aprovizionarea cu apă fiind încă prin sisteme de forare a apelor freatice sau de adâncime.  Deși lungimea rețelei de apă a crescut de 12 ori în perioada post-comunistă, multe din așezările cu dezvoltări imobiliare au părți importante cu alimentare din surse din forare (Tamași). Există pe alocuri și un mare inconvenient: buletinele de calitate a apelor arată o încărcătură mare de mangan și fier, fapt pentru care populația trebuie să asigure  sisteme de reducere a acestora.

La canalizare, situația des întâlnită în România, când sistemele de aducțiune au fost implementate în devans față de cele de canalizare, se repetă și în județul Ilfov. Primăriile comunelor Chiajna, Ciolpani, Găneasa, Grădiștea, Nuci, Periș trebuie să se focalizeze pe programele de dezvoltare a rețelelor de canalizare. În plus, Directiva Europeană 91/271/EEC, cu termen de aplicare la 31 decembrie 2018, stipula că așezările mai mari de 2.000 locuitori trebuie să se branșeze la sisteme de canalizare publice. De asemenea, comunele din sudul județului sau chiar nord-est de București trebuie să extindă lungimea rețelei de canalizare care este subdiminuată.

Cartiere de locuințe în proximitatea unor mari poluatori

Dincolo de aceste aspecte ce pot fi cumva corectate (apă, canalizare), aureola de localități rurale din proximitatea Capitalei este sub incidența poluării istorice sau active de la depozitele de deșeuri menajere (nereciclate). Depozitul de deșeuri Glina, de fapt fosta groapă „Ochiul Boului“, azi Myjnia Cystern, o stație de sortare parțial funcțională sau mai corect temporar închisă, este doar la  5 km vest de noul complex rezidențial Bălăceanca. Depozitul de deșeuri Rudeni sau Chiajna-Iridex este tangent spre nord cu Chitila și nu departe de Dragomirești-Vale. Urmează construcțiile părăsite din apropierea inelului de centură a Bucureștiului (fostele forturi militare etc.), groapa de gunoi ecologic Vidra, dar mai ales fose septice sau stațiile de epurare incomplete sau parțial funcționale amplasate în cartierele lipsite de canalizare. Toate acestea aduc un disconfort din ce în ce mai des acuzat de locatarii noilor zone rezidențiale, iar acest lucru probabil ar trebui controlat măcar de aici înainte de autorități.

Maria Bogdan